Kostnader og livssyklusanalyse ved norske idrettsanlegg

Bakgrunn

Gjennom arbeidet med forbildeanlegg har Senter for idrettsanlegg og teknologi (SIAT) opparbeidet seg en stor database av kostnadsdata for idrettsanlegg. For forbildeanlegg innhentes det både byggekostnader og drifts- og vedlikeholdskostnader. Vi ønsket å benytte denne kostnadsdatabasen til å øke kunnskapen rundt kostnader ved norske idrettsanlegg, med utgangspunkt i forskningsspørsmålet: «Hvordan korrelerer byggekostnad med drift- og vedlikeholdskostnad ved norske idrettsanlegg?»

Denne artikkelen påfølger artikkelen om verdi ved norske idrettsanlegg, som er basert på samme konferanseartikkel. Foregående artikkel presenterte resultatene knyttet til verdien av norske idrettsanlegg, mens denne artikkelen presenterer resultatene knyttet til kostnader.

Konferanseartikkelen som danner utgangspunkt for begge artiklene ble publisert og presentert på konferansen til International Group for Lean Construction i Lille sommeren 2023. Du kan lese mer om SIATs deltagelse på konferansen, samt lean construction, i artikkelen NTNU SIAT og godeidrettsanlegg.no bringer norske forbildeanlegg ut i verden.

Utvelgelse av anlegg

For at tallene skulle være mest mulig sammenlignbare ble det valgt ut elleve forbildeanlegg innen samme kategori: Idrettshall. Anlegg hvis karakter eller utforming avvek i den grad at sammenligning ikke ga mening, ble filtrert ut. Til slutt gjensto elleve anlegg som var tilstrekkelig tilsvarende til at kostnadene kunne analyseres. Disse elleve anleggene, med tilhørende data, er gitt i tabellen under.

Forhold mellom byggekostnad og drifts- og vedlikeholdskostnad

Indeksjustert byggekostnad varierer mellom 11 830 kr/m² til 44 850 kr/m². Selv om anleggene er rimelig tilsvarende hva gjelder fasiliteter og bruksområde, varierer altså byggekostnaden voldsomt.

Vi har sett på forholdet mellom byggekostnad og drifts- og vedlikeholdskostnad i et livssyklusperspektiv. Levetiden til anleggene ble definert til 50 år. Ved å benytte kalkulasjonsrente på 4 % får vi at forholdet mellom drifts- og vedlikeholdskostnader og byggekostnader (dvs. drifts- og vedlikeholdskostnader dividert med byggekostnader) over anleggets levetid varierer mellom 0,1 og 1,6, med gjennomsnitt på 0,4.

Å bruke en kalkulasjonsrente på 4 % betyr imidlertid at det forutsettes en årlig avkastning på 4 %. Dersom vi heller antar at idrettsanleggene er bygget uten tanke på avkastning, og dermed heller bruker kalkulasjonsrente på 0 %, får vi at forholdet mellom drifts- og vedlikeholdskostnader og byggekostnader varierer mellom 0,2 og 3,7, med gjennomsnitt på 1,0.

Tilsvarende som for byggekostnad per m² BRA, varierer altså forholdet mellom drifts- og vedlikeholdskostnader og byggekostnader enormt. Det er mange grunner til dette.

Utfordringer knyttet til kostnadstallene

I konvensjonelle byggeprosjekter forholder en seg til NS 3453 for å standardisere kostnadspostene og klassifisere disse. For idrettsanlegg varierer det i større grad hvorvidt denne standarden blir fulgt. Dette skyldes blant annet at byggherre for idrettsanlegg gjerne er idrettslag, hvor nøkkelpersonene ikke nødvendigvis har erfaring eller kompetanse innen byggeprosess.

Prosjektering og utendørsarbeid

Prosjektering og utendørsarbeid er også to problematiske kostnadsposter. For noen anlegg inngår ikke prosjekteringskostnad, da prosjektering er utført eller bekostet av andre interessenter eller lignende. Det varierer også hvorvidt utendørsarbeider inngår i byggekostnaden; dette avhenger blant annet av om utendørsarbeidet inngår i samme entreprise som byggingen, eller om for eksempel idrettslaget bekoster idrettshallen mens kommunen/grunneier bekoster utendørsarealene.

Grunnarbeid

Grunnarbeid er alltid en «skummel» kostnadspost: Den kan være vanskelig å estimere, og vil ha stor betydning på anleggets kostnad, uten at dette nødvendigvis gjenspeiles i anleggets bruksverdi eller kvalitet. For eksempel vil økte kostnader for grunnarbeid som følge av forurenset grunn ikke bidra til økt verdi for det ferdige anlegget. Varierende grunnforhold kan dermed også ha bidratt til de sprikende tallene presentert ovenfor.

Definisjonen av byggekostnad

Nok en årsak til det store spennet i tallene kan være at byggekostnaden anleggseierne oppgir til godeidrettsanlegg.no kan være ulikt definert. Bevilget sum, medgått kostnad for byggherre, rammekostnad og kontraktssum for entreprise er fire eksempler på kostnadstall med ulikt innhold som alle kan kalles byggekostnad på folkemunne. Byggekostnad er et veldefinert begrep i bygg- og anleggsbransjen iht. NS 3453, men ettersom anleggseierne og kontaktpersonene til godeidrettsanlegg.no ikke nødvendigvis er fagfolk, opplever vi at det benyttes en bredere og mindre veldefinert tolkning av begrepet når byggekostnad for forbildeanleggene oppgis.

Avrunding

Graden av avrunding varierer også fra anlegg til anlegg. Dette skyldes blant annet at det varierer hvor nøyaktige tall anleggseierne har for bygging, drift og vedlikehold. Videre varierer det hvorvidt vedlikeholdskostnader er oppgitt for et spesifikt år eller som et gjennomsnitt over flere år. I sistnevnte tilfelle vil det være mer naturlig å runde av summen.

Indeksjustering

Indeksjustering er også en faktor som må hensyntas når kostnader analyseres. Som følge av inflasjon vil en gitt sum i dag ha lavere verdi i fremtiden. Dermed må kostnader fra ulike tidspunkt indeksreguleres, slik at verdien blir sammenlignbar. For eksempel kostet Utleirahallen 68 MNOK da den ble reist i 2016. Som følge av prisstigning og inflasjon tilsvarer dette 90 MNOK nå i 2023.

Ettersom byggherrer for idrettsanlegg ikke nødvendigvis er fagkyndige, er de ikke nødvendigvis bevisste på effekten av indeksjustering. Dersom oppgitt byggekostnad er kontraktssum ved signering, vil denne ikke være riktig ved ferdigstillelse dersom prosjektet har en viss byggetid. For konferanseartikkelens indeksjustering ble det antatt at oppgitt byggekostnad gjaldt for året anlegget ble ferdigstilt.

For anleggene hentes det også inn drifts- og vedlikeholdsutgifter, men disse tallene innhentes ikke med datering. Dermed kan de ikke indeksjusteres. Dette vil åpenbart påvirke resultatet, og bidra til de sprikende tallene presentert tidligere i artikkelen.

Hva inngår i drifts- og vedlikeholdskostnad?

Tilsvarende som for byggekostnad, er det ikke veldefinert hva som inngår i begrepet drifts- og vedlikeholdskostnad. For det første kan det være vanskelig å hente ut drifts- og vedlikeholdskostnader for et spesifikt anlegg, dersom dette inngår i et større anleggsområde eller er koblet til andre anlegg.

Videre er ofte flere interessenter involvert i drift- og vedlikehold. For eksempel kan det tenkes at kommunen vedlikeholder anlegget, mens det driftes av idrettslaget. Hva som blir oppgitt som drifts- og vedlikeholdskostnad til godeidrettsanlegg.no vil da avhenge av hvem som er kontaktperson, og hans oversikt over helheten. I tillegg er ofte dugnad en viktig faktor i drift og vedlikehold av idrettsanlegg. Dette vil ikke gjenspeiles i de oppgitte kostnadene, og mengden dugnad vil dermed kunne ha stor innvirkning på tallene.

I tillegg er det ikke konsistent hvorvidt drifts- og vedlikeholdskostnader oppgis med eller uten moms, samt hvorvidt forsikring og kapitalkostnader/renter er medregnet. Dette er en åpenbar svakhet ved tallene: De tre ovenfornevnte utgiftspostene vil ha stor innvirkning på de oppgitte kostnadstallene.

Hva har vi funnet ut?

Tallresultater

Vi ønsket økt innsikt i kostnadene ved norske idrettsanlegg, og å øke kunnskapen om forholdet mellom byggekostnad og drifts- og vedlikeholdskostnad. Avhengig av hvilke antagelser som ligger til grunn for modellen, fant vi at forholdet varierte fra 0,1 til 3,7 over anleggets levetid. Med så stor spennvidde kan vi ikke komme med bastante konklusjoner.

Behov for standardisering

Det som derimot er utvilsomt, er at det foreligger behov for standardisering av hva som skal inngå i de ulike kostnadsbegrepene. Kostnadstallene til godeidrettsanlegg.no er ikke innhentet i forskningsøyemed, men snarere for å inspirere og å gi andre eksisterende eller kommende anleggsbyggherrer innblikk i kostnadsbildet. Standardisering og konsistente tall har derfor ikke vært prioritert, ei heller mulig å innhente som følge av manglende fagkyndighet hos kontaktpersoner. Dersom det skal opparbeides en database av kostnader som kan brukes til forskningsformål, må tallene derimot være mer konsistente og begrepene bedre definert.

Behov for kompetanse

Mange av utfordringene kan også knyttes til at byggherrene har svært varierende fagkompetanse innen byggeprosess. Dette skyldes blant annet idrettens natur: Den er tuftet på frivillighet, og de frivillige har ikke nødvendigvis fagkompetanse. Denne erkjennelsen har bidratt til utviklingen av Prosjektveilederen til godeidrettsanlegg.no, som skal ta enhver byggherre, uavhengig av kompetanse og erfaring, steg for steg gjennom et anleggsprosjekt.